Investir en SCPI

L’investissement SCPI constitue une solution envisageable pour accéder au marché de l’immobilier d’entreprise. Il est bien entendu important de comprendre le fonctionnement des SCPI avant tout investissement. En ce qui concerne les différents types de SCPI disponibles sur le marché, il y en a plusieurs. Idem pour les modes d’acquisition de parts de SCPI

Qu’est-ce qu’une SCPI ? 

L’acronyme SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. Il s’agit plus concrètement d’un véhicule d’investissement ouvert au grand public. En clair, tout le monde peut acquérir des parts de SCPI. La souscription se fait directement via Internet en visitant le site web du gestionnaire de patrimoine de la SCPI convoitée.

Investir dans une ou plusieurs SCPI permet de se positionner sur le marché de la pierre papier. Inutile de rappeler que celui-ci est plus porteur que l’immobilier résidentiel en France. Il existe d’ailleurs des SCPI européennes offrant plus d’opportunités d’investissement aux épargnants. Il est à noter que les actifs immobiliers détenus par les SCPI sont très diversifiés.    

Comment fonctionne une SCPI ?

Le principal objectif des SCPI est de se constituer un patrimoine immobilier diversifié. Afin de l’atteindre, des acquisitions immobilières seront réalisées régulièrement. Les fonds collectés auprès des épargnants serviront au financement de nouveaux actifs immobiliers. Ceux-ci sont sélectionnés minutieusement par la société de gestion de portefeuille de chaque SCPI.

Les revenus locatifs tirés de l’exploitation des actifs détenus par une SCPI sont distribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes. En général, le versement de cette rente immobilière aura lieu tous les 3 mois. En ce qui concerne le rendement annuel d’une SCPI, il est exprimé en pourcentage. Plus il est élevé, plus la rentabilité du placement sera importante.

Les modes d’acquisition des SCPI

Il est important de connaître les différents modes d’acquisition de parts de SCPI. Il s’agit plus concrètement de l’achat au comptant, à crédit, en démembrement, et de la souscription via un contrat d’assurance-vie. Il est tout à fait logique d’opter pour le mode d’acquisition le plus adapté à son profil.

SCPI au comptant

L’achat de parts de SCPI au comptant (ou en cash) est le mode de souscription de parts de SCPI le plus répandu. Il s’adresse particulièrement aux épargnants peu imposés disposant de capitaux suffisants. Dans le cas contraire, mieux vaut opter pour la souscription à crédit. Évidemment, l’achat de parts de SCPI au comptant se fait sur Internet.

Il faut retenir que des frais doivent être réglés au moment de la souscription de parts d’une SCPI au comptant. Bien entendu, ils ne représentent qu’un faible pourcentage du prix acquéreur. Il en va de même pour les frais de gestion prélevés par le gestionnaire d’actif de la SCPI.

SCPI à crédit

Il est possible de souscrire des parts de SCPI à crédit, sous certaines conditions. L’une d’entre elles est que l’épargnant doit avoir un taux d’endettement inférieur ou égal à 33 %. Il s’agit de l’un des critères imposés par les banques proposant des prêts immobiliers destinés au financement d’un projet d’acquisition de parts de SCPI.

En souscrivant des parts de SCPI à crédit, la déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers devient possible, et cela permet d’améliorer le rendement du placement. Les dividendes trimestriels distribués par la SCPI sélectionnée permettront de couvrir une partie des échéances de crédit, sans parler de l’effet de levier fiscal de l’emprunt.

SCPI en démembrement  

Les parts de SCPI peuvent être démembrées tout comme les biens immobiliers classiques. Ce mode d’acquisition permet de bénéficier d’un prix de souscription décoté. Bien entendu, seul l’usufruitier perçoit les revenus dégagés par le placement. Mais dans la plupart des cas, ce dernier sera assujetti à l’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière).

Le nu-propriétaire des parts souscrites, quant à lui, ne pourra pas encaisser les revenus issus de l’exploitation des actifs de la SCPI. C’est seulement à la fin de l’opération que la pleine propriété des parts lui reviendra. Il pourra ensuite choisir de les revendre ou de les conserver. À partir du moment où le propriétaire des parts perçoit des revenus fonciers, il sera automatiquement assujetti à l’IFI.

SCPI en assurance-vie

La souscription de parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie constitue une option envisageable pour investir dans la pierre papier tout en bénéficiant d’une fiscalité adoucie. Il convient de souligner que les parts de SCPI peuvent être considérées comme des unités de compte (UC). Le porteur de parts échappera ainsi à la fiscalité des revenus fonciers.

Les parts de SCPI étant logées au sein d’un contrat d’assurance-vie, l’épargnant n’aura aucun revenu foncier à déclarer. Les dividendes distribués par le gestionnaire d’actifs de la SCPI choisie seront donc transférés dans l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie. Ils seront imposés dès que l’épargnant décide d’y effectuer un rachat (total ou partiel).

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Les critères de sélection des SCPI

La constitution d’un complément de revenu reste le principal objectif visé par les épargnants détenant des parts de SCPI, sans oublier la possibilité d’accéder indirectement au marché de l’immobilier professionnel en France et en Europe. Bien sûr, le choix d’une SCPI est trop important pour être négligé. Il y a en effet quelques points à vérifier avant de se jeter à l’eau.

Afin d’évaluer la performance d’une SCPI, il faut connaître son TDVM (ou taux de distribution sur valeur de marché). Il s’agit du rendement annuel, exprimé en pourcentage. Il y a aussi le TRI (ou taux de rendement interne) et le RAN (ou rapport à nouveau). Le TOF (ou taux d’occupation financier) permet également d’évaluer la performance globale d’une SCPI.  

SCPI à capital fixe ou variable : quelles différences ?

Il est à noter que les SCPI peuvent être divisées en deux catégories bien distinctes : la SCPI à capital fixe et la SCPI à capital variable.

Il est risqué d’investir dans des parts d’une SCPI sans connaître les différences entre ces deux types de véhicules d’investissement. En investissant dans une SCPI à capital variable, la souscription de nouvelles parts peut se faire à tout moment. Idem pour la cession de parts (anciennes).

Malheureusement, pour souscrire de nouvelles parts d’une SCPI à capital variable, l’épargnant devra contacter la société de gestion. C’est aussi elle qui va fixer le montant, le volume et la durée de l’augmentation du capital. En ce qui concerne le prix acquéreur d’une SCPI à capital fixe, il dépend de l’offre et de la demande.  

La fiscalité des SCPI

Pour rappel, les revenus générés par une SCPI sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Également, les revenus financiers n’échappent pas à l’administration fiscale. Il faudra donc prendre conscience de la fiscalité des dividendes distribués par les SCPI avant toute prise de décision. Celle-ci peut avoir un impact négatif sur le rendement du placement en cas de négligence.

Les revenus fonciers

Les revenus locatifs générés par un placement en SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. De ce fait, ils doivent être déclarés au FISC pour éviter des sanctions fiscales. Dans l’hypothèse où les revenus annuels de l’épargnant sont inférieurs à 15 000 euros, le régime micro-foncier s’applique automatiquement. Autrement, c’est le régime réel qui s’applique aux revenus locatifs.

Afin de bénéficier du régime fiscal micro-foncier, le porteur de parts doit être propriétaire d’un bien détenu en direct et loué nu. Grâce à cela, les loyers seront taxables à hauteur de 70 % de leur montant au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils seront aussi soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Les revenus financiers

Les revenus financiers provenant des placements de trésorerie de la SCPI sont aussi soumis à l’IR. Ils peuvent être imposables sous le régime du prélèvement forfaitaire unique (30 %) ou au barème progressif de l’IR. Mais il y a une condition à respecter : la tranche marginale de l’épargnant doit être inférieure à 30 %.

En plaçant son capital dans la trésorerie d’une SCPI en attente d’une future acquisition immobilière, celui-ci va générer des intérêts chaque année. Ils seront ensuite rajoutés aux revenus de la SCPI. En vertu de l’article 8 du Code Général des Impôts, une SCPI est fiscalement transparente. En clair, elle n’est pas assujettie directement à l’impôt. Mais ses associés seront imposés individuellement selon les revenus fonciers perçus.  

Les avantages de l’investissement en SCPI

Il est indiscutable que les SCPI présentent de nombreux avantages non négligeables. Plus concrètement, elles permettent de :

Générer des revenus complémentaires réguliers (trimestriels en général)

Se constituer un patrimoine immobilier diversifié

Accéder indirectement au marché de l’immobilier d’entreprise

Bénéficier d’un rendement annuel allant de 4 à 5 %.

Il est à noter que l’investissement en SCPI est accessible à partir de quelques centaines d’euros. Le ticket d’entrée est relativement faible par rapport à celui de l’immobilier résidentiel en direct. Il est parfois nécessaire d’acquérir plusieurs parts de SCPI lors d’une première souscription. Techniquement, c’est ce qu’on appelle le minimum de souscription. Presque toutes les SCPI de rendement imposent cette modalité à leurs nouveaux associés.